发布日期 2020-09-28

没那么简单!房企抱团不降价,背后谁在撑腰?

原标题:没那么简单!房企抱团不降价,背后谁在撑腰?

最近,河南房企抱团不降价的事闹得沸沸扬扬。

9月17日,河南房地产商会搞了一个闭门会议,会上多家房企表示,要稳地产,绝不带头降价

他们还给出了四条理由:

此事一出,舆论哗然。财新批他们有垄断和操纵市场之嫌。不少自媒体和购房者也认为:房企就是贪心,其实就是怕房子卖不出去罢了!

这话对,也不全对。每个利益相关方都站在自己立场上自说自话,而房地产这个局一旦加入了就再难退出。即便是无产者觉得自己光脚的不怕穿鞋的,房价跌穿才好,殊不知所有人都是同一根绳上的蚂蚱。

今天,叔就来给大家好好掰扯掰扯。

1

房子降价,最直接影响的利益方,就是已经买了房子的中产们。这些中产,大多手握一套或多套房,不是正在以贷养房,就是在以贷养房的路上。

对于这些手握多套房产的中产来说,手里的房不单单是个住所,更是一份资产,一个投资的筹码。

有数据显示,中国家庭近80%的资产都是房子。蚂蚁金服的一份报告也表示“2018年,家庭多套房上的住房贷款占比已经高达65.9%,中国家庭债务近六成都集中在房贷”

《中国居民杠杆率和家庭消费信贷问题研究》报告、经济日报

中国有句老话,叫不能在一棵树上吊死。投资尤其如此,要分散,不能把鸡蛋都放在一个篮子里。而现在大部分家庭的资金配比,完全就是一场豪赌。

这也就是为什么,这些中产是最不愿意房子降价的。因为房子一旦降价,中产手里的资产必然大幅缩水,资不抵债。每年,因为房贷还不上而跳楼的人不在少数。

房子降价,另一个直接影响的当然就是房企本身。不少房企走的都是“高周转、高负债、高杠杆”的路子,资金链极其脆弱,不堪一击。这时候要是再遇上房价下跌,资金链断裂,公司亏损难以预估,保不齐就活不下去了。

就拿河南带头不降价的建业来说。2019年,建业地产融资成本3.95亿元,总借贷金额为314.9亿元,较2018年198.5亿元的借贷总额,上升58.6%。2019年拿地面积701万平方米,负债率超90%。房子再降价,亏损必然进一步扩大。

而对于中小型开发商来说,利润比大开发商还要低的多,抗风险能力弱。所以即便是负债累累,他们一般也不愿意降价卖房自救,毕竟就算降价也难逃破产的结局。

2

有人会说:“中产没钱,房企倒闭,与我又有何干?毕竟我现在一套房都还买不起呢,房价降了我才买的起啊。”

中国人民,苦房价久矣。那些买不起房的人都盼着房价下跌自己就能早日上车。但真相是,房价涨了,底层上车能变中产;房价跌了,中产跌回底层,底层还是底层。

毕竟中产还有个房租收入,底层是吃工资的。老板都吃不上肉,你还能喝上汤吗?

最直观的,房企一倒,房地产相关行业效益直线下降,企业就会采取降薪裁员的方法让公司减少损失。最先被裁掉的就是在公司里的底层员工。所以你还想房价降了能买房?到时候恐怕连找工作都是个问题。

再加上,这些年越来越多的企业看中了房地产这块香饽饽,纷纷入局。连毫无关系的企业都开始搞房地产投机。

一向说“不贷款、不参股、不融资、不上市“的老干妈都开始插手房地产负债了,又有多少产业能独善其身呢?

此外,房子还是企业融资的最主要抵押物。2017年,中国银监会曾表示,房地产作为抵押品的占比已经超过了总贷款的三分之一,潜在风险巨大。

因此,大部分企业都入局了房地产,都在这个链条之上,一旦房地产出了问题,就是系统性的金融危机。一损俱损之下,你那点工资,算不了啥。

房价一降,手里持有的房产立马贬值。公司还不起钱,好一点的裁员勉强撑一撑,坏一点的直接倒闭也不是没有可能。到时候失业率就会直线上升,家庭经济陷入瘫痪。

家庭经济瘫痪的下一步,是消费低迷。毕竟大家手里的钱都拿去还债了,也没有收入来源了,哪还有闲钱消费呢?消费减少了,生产也会跟着减少,经济不景气,大家一起倒霉。这是一个恶性循环。

此时,中产作为最脆弱的阶层会瞬间跌落。房价大跌,自家的资产原先有五千万,跌成一千万,心脏顿时受不了了。可他们忘了这房子原来是花一百万买的。中产幻梦不过如此。

08年的美国次贷危机也才过去十多年啊。

3

这些年,zf一直在努力调控房价,好像给了大家一种错觉:zf也希望降房价。但事实似乎完全不是这么回事儿。

一个残酷的现实是:最不希望房价下降的可能就是地方zf

这几年,很多房企都不太好过。政策收紧,融资收紧,再加上今年“三道红线”一出,很多房企融资无门,降价卖房回款几乎成了他们唯一自救的方法。但问题是,房价可不是房企想降就能降的,有时候也不是房企不愿意出血,而是zf不让。

2019年,很多城市就出现了降价后被zf约谈叫停的情况。湖南恩施某楼盘,因为“大幅降价”被房地产协会红牌警告。那这幅度有多大呢?也就三五百块钱

地方zf之所以对房价把控的这么严格,原因有二。

这第一,是地方zf有维稳的责任。

房子降价确有扰乱市场的嫌疑,而且,刚刚房叔讲过,房价下跌,受损的企业和个人不计其数,会引发社会混乱。这是地方领导非常不愿意看到的:社会一乱,你还想不想混了?

一个生动的例子,是香港。香港回归前后那几年,正是香港楼市火爆之时,房价节节攀升,中产阶级纷纷杀入楼市。到了1997年巅峰时,一般中档住宅的房价达到每平方米8万港元左右,豪宅价格更是高达每平方米20万港元。后来,为限制房价,董建华搞了个“八万五建屋计划”。谁知刚好遇上亚洲金融危机,楼价暴跌。

2000年左右,香港房价暴跌七成,大量中产一夜之间从手握几千万房票变成负资产。

银行没收房产,经济不景气,失业率大幅提高,不少人流落街头,无家可归仍要继续还贷款,难以维持生计。被逼无奈,一些人走上了绝路。

房价降了,董建华本以为自己做了件好事,却没想到人民怨声载道,纷纷呼吁zf救市,遏制房价下跌。最后zf迫于无奈,停止了八万五计划。

所以有时候zf不是不愿意调控房价,而是不能,毕竟房价真的跌了,骂声反而更大,谁也不愿意背这样的黑锅。

第二,某些地方zf财政收入对土地的依赖程度,已经达到了一种畸形的程度。

清华院长李稻葵在某论坛上讲过“只有穷得卖裤子的zf才搞房地产”。这话一点不假。

由于我国的地方财政实行的是分税制,地方zf收上来的税收,有一大半都要上交中央。但鉴于我国地方领导的提拔机制,几乎是唯GDP论。这时候,如果地方领导想要快速提高业绩,快速升迁,必须要通过投资建设来拉动GDP。可钱都上交郭嘉了,没有钱搞建设怎么办呢?

最快的方法就是卖地。地方zf通过土地出让,快速的聚集钱财,积累财富,有了这笔钱,才能继续搞建设,来钱快才能有发展,GDP才会好看。这也就是为什么,很多贫困县在摘帽以后,没有马上发展什么产业,而是首先选择搞房地产,因为穷啊,房地产来钱快啊。

传送门:《》

根据易居发布的《2019年地方政府对土地财政的依赖程度报告》显示,2019年,土地财政收入占地方财政收入的52.9%,全国土地出让金收入为7.6万亿元,占地方财政总收入的41.8%,比2018年上升1.9个百分点,再创新高。

即使是在这近几年经济增速下行、大规模减税降费的背景下,楼市调控影响土地市场,zf仍高度依赖卖地来对冲债务风险。

卖地疯狂的并不仅仅是小地方zf,一些大城市也难逃卖地的魔咒。此处@上海。

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所以我们就能明白,为什么这些年不管怎么调控,房价都一直居高不下,根源就在“炒地皮”上。开发商想多赚钱,捂地不开发,大量囤地,当然是一方面。而另一方面,地方为了多卖地,能卖高价,背后也是没少使劲儿。

所以我们也能明白,为什么地方zf会对房价这么敏感。因为地方zf已经和房地产深度绑定了。房企要靠zf推进项目,盖楼赚钱。地方zf同样要靠卖地给房企维持财政平衡,这是个一荣俱荣,一损俱损的局面。

一旦房子降价,房企亏损,就会为了少花钱少拿地,这就意味着地方的卖地收入会大幅缩水,财政难以平衡,发展就难以为继,这才是zf不愿意房子降价的根本原因。

一个、两个、三个......当越来越多的地方财政遭到重创,国家经济也必然会受到冲击。

现在再回头看看,这些年zf说的从来都是“房住不炒”,是稳房价,可从来都不是降房价。因为zf担心的是炒房背后的金融风险,而不是单纯的数字增长。所以必须严控房价,楼市不能跌不仅是市场趋势,更是政治正确。

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房地产泡沫是个神奇的东西,它不是已经爆掉,就是在即将爆掉的路上。许多西方国家都经历过这样的时期,他们的选择往往是任由其破裂,以此达到出清的目的,这是一种破坏性的创造。但这种方式很显然不适合我国国情。

所以,中国特色的方式,就是稳。通过种种调控手段,把房价冻住。房地产泡沫既无法继续长大,也不会破裂。一边稳住,一边发展实体经济,提高我国经济的抗风险能力,让房价慢慢回落,才是长久之道。

对购房人来说,已经陷入了一个身不由己的怪圈,明知道房地产有泡沫,但刚需也不得不入局,入局了希望别在自己这破掉,只好继续相信楼市神话,等待下一个接盘侠。每个人都抱着侥幸心理觉得自己能赚钱,但危机真的来临谁又能幸免呢?

有人说,靠房地产发展经济就是饮鸩止渴。事已至此,开弓没有回头箭了。

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